Покупка
- Определите цель покупки: проживание, сдача в аренду, инвестиция.
- Выпишите все важные для вас характеристики приобретаемого жилья и расставьте приоритеты (не все факторы для вас одинаково важны).
- Предварительно проанализируйте рынок. Нельзя ориентироваться только на рекламные объявления, т.к. достаточно часто встречаются «мусорные» объявления – «утки», неактуальные предложения, проблемные квартиры. Звоните по объявлениям и отфильтровывайте лишнее.
- Определяйте, сколько денег потребуется на покупку. Возможно, надо будет привлекать кредитные средства или занимать у знакомых. Теперь переходим к поиску:
- Ищем на топ-сайтах (3-5 штук, среди которых авито/домофонд и циан) по ключевым запросам в яндекс и гугл {купить квартиру в месте продажи объекта}, например, «купить 2-комнатную квартиру проспект вернадского».
- Рекомендуем обзвонить агентства недвижимости в зоне поиска.
- Просматривайте СМИ в зоне поиска и местные форумы.
- Расклейте листовки в районе.
- Пройдите по району и просмотрите районные доски объявлений и баннеры на домах.
- Пообщайтесь с консьержами, дворниками, охраной, зайдите в ТСЖ, местные магазины, салоны красоты, и т.п.
- Для новостроек – изучите специализированные доски с акциями застройщиков.
- Определите круг лучших предложений, прозвоните варианты, сразу задавайте все интересующие вас вопросы. Так вы сможете сэкономить много личного времени.
- Откиньте «мусор»: «утки», неактуальные, проблемные. Постройте график просмотров квартир.
- Периодически корректируйте параметры поиска, бюджета в зависимости от изменения ситуации на рынке.
На просмотрах.
- При осмотре вариантов старайтесь мыслить рационально, т.е. объективными характеристиками. Не привязывайтесь эмоциями.
- Обращайте внимание, как работает агент продавца, установите с ним личный контакт. Старайтесь произвести хорошее впечатление на владельца квартиры. Бывают случаи, когда собственник принимает предложение от человека, который ему понравился, а не самое выгодное по деньгам.
- Не стесняйтесь задавать вопросы для выявления скрытых дефектов и уникальных характеристик.
- Оцените просмотренные объекты в соответствии с своими потребностями.
- Составьте список преимуществ и недостатков объектов относительно друг друга с использованием шкалы приоритетов.
- По выбранным квартирам проведите ценовые переговоры (торг). Помните, проигрывает переговоры тот, кто пришёл в любом случае договориться.
Отсюда и далее мы разбираем юридический аспект процесса покупки квартиры:
- Скорее всего, вы будете подписывать предварительный договор купли-продажи и принимать аванс/задаток от покупателя: пригласите юриста - это не те вопросы, на которых следует экономить. Наняли юриста - дальнейшие действия будет выполнять он. Если решили действовать самостоятельно, необходимо будет принимать активное непосредственное участие в:
- Согласовании условий и подготовке договора аванса/задатка.
- Согласовании схемы проведения взаиморасчетов: выбор банка и формы расчёта (ячейка или аккредитив), согласование условий доступа к деньгам за покупаемую квартиру.
- Согласовании условий и составлении договора купли-продажи.
- Контроле написания расписки продавцом за проданную квартиру.
- Подаче документов и контроле процесса государственной регистрации. Отдельно оговорим проверки приобретаемого жилья. Рекомендуем сделать следующее:
- Проанализировать состав и содержание правоустанавливающих документов.
- Проанализировать выписку из ЦАБ или архивную выписку из домовой книги (закрытая информация) — в связке с п. 29.
- Проанализировать историю переходов прав (закрытая информация) — в связке с п. 28.
- Запросить справки из ПНД и НД на собственников (зарегистрированных пользователей, предыдущих собственников – по необходимости).
- Осуществить поиск информации по заявленным исковым требованиям к продавцу.
- Пообщаться с соседями. Соседи иногда расскажут больше, чем любые юридические проверки.
- Проверить отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей, налогов, телефону, электричеству газу, и т.д.
И завершаем:
- Получаем договор купли-продажи со штампом о регистрации права и выписку из ЕГРП, проверяем их, обязательно забираем расписку от продавца на полученные деньги, готовим передаточный акт, принимаем квартиру у предыдущего собственника по передаточному акту. В дальнейшем – подаём заявление на получени имущественного налогового вычета.
Не хотите делать это самостоятельно - звоните нам!
Подписаться на полезные материалы